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Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Avis aux investisseurs de l’immobilier locatif : vous aviez acquis un bien immobilier et vous l’aviez mis en location ? Sachez que chaque année, vous êtes obligé de déclarer vos revenus locatifs auprès de l’administration fiscale.
Il y a par conséquent plusieurs régimes auxquels vous êtes imposé. Mais lesquels ? Quelles démarches administratives suivre pour la déclaration de vos revenus locatifs ? Quel formulaire remplir ? Si vous aussi, vous vous posez ces questions, nous avons préparé un dossier complet sur comment déclarer vos revenus locatifs. Explications !
Revenus fonciers ou BIC : l’essentiel en quelques mots
Les différentes possibilités pour déclarer vos revenus locatifs dépendent du régime réel auquel vous êtes imposé. Avant toute chose, il est donc nécessaire de comprendre certains points. Les revenus fonciers ou les revenus locatifs sont constitués de tout ce que le propriétaire perçoit après avoir mis en location meublée ou non un bien immobilier. Ainsi, si vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez investi dans l’immobilier neuf par exemple, vous pouvez la louer pour percevoir des loyers mensuels. Les loyers que vous percevez constituent vos revenus locatifs.
Revenus fonciers
On peut par conséquent répertorier les revenus fonciers en fonction du type de logement, qu’il soit loué à nu ou en location meublée. Il en est de même pour la déclaration de vos revenus locatifs qui sont à leur tour soumis à l’IR.
Attention, il y a tout de même une nuance entre les revenus locatifs catégorisés dans les revenus fonciers et ceux qui doivent être répertoriés dans la classe des BIC. En d’autres termes, on parle de revenus fonciers si vous percevez des loyers grâce à la mise en location non meublée d’un bien immobilier ou encore si vous percevez des loyers auprès d’une SCI. Quant au BIC, c’est plutôt pour les revenus issus d’une location meublée.
Les régimes d’imposition
Que ce soit pour les revenus fonciers ou pour les BIC, les loyers que vous percevez seront obligatoirement soumis à deux régimes d’imposition. En grande partie, ce sera le montant que vous gagnerez qui va déterminer le régime auquel vous serez soumis. Vous avez en effet le choix entre le régime réel et le régime forfaitaire.
Le régime réel
Pour mieux comprendre le régime réel, nous allons tout de suite prendre un exemple. Vous avez acheté un bien immobilier et vous l'avez mis en location. Vous commencez alors à percevoir des loyers. Si, sur une année civile, vos revenus locatifs sont en dessus de 15 000 euros (toutes charges déduites), vous serez automatiquement imposé au régime réel.
En ce qui concerne les charges qui seront déduites de vos bénéfices, c’est le Code Général des Impôts qui les définit.
Le régime forfaitaire
Contrairement au régime réel, si vous percevez un loyer annuel de moins de 15 000 euros, vous serez systématiquement soumis au régime micro-foncier. Dans ce cas, le service des impôts va appliquer un abattement allant jusqu’à 30 % sur les revenus.
Bon à savoir
Le régime réel a ses avantages, dont la déduction des charges de vos revenus locatifs. Ici, les charges en question sont tout ce qui relève des dépenses relatives aux travaux d’entretien, d’amélioration du logement, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, etc. Le régime forfaitaire, de son côté, vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts. Celle-ci vous est octroyée de manière automatique par l’administration fiscale.
Déclarer ses revenus locatifs : comment faire ?
Maintenant que vous savez comment différencier les revenus fonciers des BIC, il est temps d’entrer dans le vif du sujet. Alors, comment déclarer ses revenus locatifs ? Quelles sont les différentes possibilités ?
En réalité, tout dépend du type de location que vous aviez choisi. Les procédures à suivre, ainsi que les démarches administratives pour déclarer vos revenus locatifs ne sont pas les mêmes pour une location meublée et pour un logement nu.
Comment déclarer les revenus locatifs pour une location meublée ?
Si vous aviez décidé de mettre le bien en location meublée, au lieu de déclarer des revenus fonciers, vous déclarez des BIC. Quoi qu’il en soit, la déclaration dépend du régime auquel vous êtes soumis.
Déclarer ses revenus locatifs en régime réel
Dans le cas où vous percevez des revenus locatifs de plus de 15 000 euros sur une année civile, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs en suivant quelques étapes. Pour le cas du régime réel, la déclaration peut se faire suivant ces étapes :
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Remplir le formulaire 2042 C PRO en y reportant les bénéfices imposables ;
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Remplir la déclaration n° 2031 ;
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Joindre les tableaux des annexes 2033 : de A à G pour le régime réel simplifié et de 2050 à 2059 pour le régime réel normal
Déclarer ses revenus locatifs en régime forfaitaire
Dans ce cas bien précis, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs, ceux que vous percevez grâce à une location meublée bien sûr, en remplissant le formulaire 2040 C PRO. À ce stade, il vous suffit de mentionner le montant annuel et vous bénéficierez automatiquement de l’abattement forfaitaire de 30 %. Il s’agit alors d’un droit si vos revenus ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros.
Comment déclarer ses revenus locatifs pour un logement nu ?
Pour le cas d’une location à vide, la déclaration des revenus locatifs se fait en remplissant le formulaire 2042 et en déclarant lesdits revenus dans la case 4BE. Le remplissage du formulaire 2044 dépend de votre régime d’imposition.
Pour le régime réel
C’est le régime par défaut auquel vous serez soumis si vos profits locatifs dépassent le plafond annuel de 15 000 euros. Il se pourrait également que vous puissiez choisir le régime réel dans le cas où les charges locatives excèdent l’abattement de 30 % offert par le régime micro-foncier.
Il y a un réel avantage avec le régime réel. Vous pouvez entre autres calculer le montant total des charges, pour ensuite, le déduire de vos recettes. Et pour déclarer vos revenus locatifs, cela peut se faire en remplissant le formulaire 2042 et quelques cases du formulaire 2044.
Qu’en est-il du régime micro-foncier ou du régime forfaitaire ?
Le régime forfaitaire est appliqué automatiquement dans le cas où vos revenus locatifs sont en dessous du plafond annuel de 15 000 euros. Ce qui implique que pour déclarer vos revenus locatifs, le remplissage du formulaire 2042 est nécessaire. Soit la case 4BE et la case 4BK. Sachez que vous pouvez passer du régime micro-foncier au régime réel. Une demande est dans ce cas nécessaire.
Pour déclarer vos revenus locatifs sous le régime forfaitaire, vous devez calculer le montant des loyers sur un exercice financier et y ajouter toutes vos charges locatives. Et avec l’abattement forfaitaire de 30 %, on calcule l’impôt sur le revenu à hauteur de 70 % par rapport aux loyers que vous percevez.
Comment calculer le résultat foncier ?
En toute simplicité, le résultat foncier n’est autre que la différence entre vos revenus fonciers et les charges qui pourraient en être déduites. La formule la plus simple serait alors de soustraire le montant total des charges de vos revenus. Deux cas peuvent être constatés : soit le résultat foncier est positif, soit il est négatif.
Le résultat foncier est positif
Dans ce cas bien précis, on parle de bénéfice foncier. Vous devez par conséquent en faire la déclaration dans le formulaire n° 2040. Et cela en y mentionnant tous les revenus que vous percevez de la location de votre propriété.
Et si le résultat foncier est négatif ?
Si après déduction des charges de la somme des revenus, le résultat foncier est négatif, il s’agit d’un déficit foncier. Il va alors être imputé directement sur le revenu global du propriétaire. Et cela à condition que ledit déficit résulte de toutes dépenses, excluant les intérêts d’emprunt. Ce qui vous permettra de déduire de vos revenus un déficit foncier allant jusqu’à 10 700 euros annuels.
Il convient toutefois de rappeler qu’un excédent de déficits (s’il dépasse les 10 700 euros) peut être déduit de vos revenus locatifs sur une durée de 10 ans.
Déclarer vos revenus locatifs avec un dispositif de défiscalisation
L’exercice d’une option est nécessaire si vous souhaitez bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation. Vous devez également formuler une demande auprès de l’administration fiscale dans la première année de l’application d’un des dispositifs fiscaux.
Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous devez mettre le bien en location pour une durée bien déterminée. Pour le cas de la loi Pinel par exemple, le propriétaire doit s’engager à respecter une durée d’engagement locatif de 6, 9 et 12 ans. Sans quoi, il ne pourra pas profiter de tous les avantages fiscaux qui lui sont offerts. Pour ce qui en est de la déclaration des revenus locatifs, certains documents sont à remplir. Et cela en plus de la déclaration elle-même.
En résumé, la déclaration des revenus locatifs doit être effectuée chaque année par le propriétaire. Elle se fait en fonction du régime auquel il est soumis.
