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Financer dans le neuf
LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS
LES PRÊTS BANCAIRES
Prêt à taux fixe classique
Comme son nom l’indique, vous connaissez dès le début les paramètres de votre prêt. Les mensualités seront les mêmes du début à la fin.
Avantages : les paramètres établis resteront fixes donc pas de surprise possible.
Inconvénients : On ne peut bénéficier des baisses des taux d’intérêts à moins de renégocier son crédit.
Prêt à taux fixe modulable
La vie étant une aventure, vous pouvez grâce à la modularité, augmenter ou diminuer vos mensualités en fonction de vos besoins et de vos revenus. (Entre +/- 10% par an et +/- 30% par an en fonction des établissements bancaires.)
Avantages : Le prêt évolue en fonction de votre situation professionnelle.
Inconvénients : Cette solution est parfois majorée de 0,10% par rapport à un taux fixe classique.
Prêt à taux révisable classique
Ce sont les taux les plus attractifs du marché, mais aussi les plus risqués car ils fluctuent en fonction de la conjoncture.
Avantages : Vous bénéficiez des baisses lorsque les taux chutent sur les marchés financiers.
Inconvénients : Vous subissez de plein fouet les hausses de taux : soit le montant des mensualités augmente, soit la durée s’allonge, et parfois même les deux.
Prêt à taux révisable capé
Il s’agit d’un plafond prédéterminé (+/- 1 ; +/-2 ; +/- 3)
Si votre cap est de +/- 1, en cas de forte hausse, votre taux ne se valorisera que d’un point.
Avantages : Maîtrise des fluctuations.
Inconvénients : Cette solution est majorée par rapport au taux révisable pur.
LES PRÊTS AIDÉS OU RÉGLEMENTÉS
Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+)
Le prêt à taux zéro+ est réservé aux primo-accédants pour des constructions de logement et des acquisitions de terrain, l’acquisition d’un logement en vue de sa première utilisation, l’aménagement des locaux non destinés à l’habitation, l’aménagement d’un logement ayant déjà été occupé et effectuer des travaux d’amélioration si nécessaire, l’acquisition d’un logement bénéficiant d’un contrat de location-accession ou encore l’achat de garages ou places de parking.
L’attribution du prêt à taux zéro PTZ+ plus est soumis à différentes conditions :
- venir en complément d’autres prêts
- se limiter à 50 % de l’achat du logement
- être considéré comme une ressource externe à l’acquéreur
- ne pas avoir été propriétaire de son logement principal dans les 2 ans qui précèdent la demande. Il existe toutefois quelques exceptions. Si, par exemple, le demandeur du prêt à taux zéro plus est titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une profession ou bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale ou, enfin, si la personne a été victime d’une catastrophe ayant rendu définitivement inhabitable son logement principal ;
- le logement ne peut pas devenir un local commercial ou professionnel (pendant toute la durée de remboursement du prêt), ou être une résidence secondaire). Durant toute la durée du prêt, le logement ne peut être loué. Les exceptions concernent les personnes dont la mobilité professionnelle engendre une distance de plus de 70 km entre le lieu de travail et le logement concerné, le décès, le divorce ou la dissolution d’un PACS, une invalidité reconnue ou un chômage d’une durée de plus d’un an.
MONTANT DES RESSOURCES
Le prêt à taux zéro plus n’est pas soumis à des conditions de ressources.
MONTANT DU PRÊT
Le montant du PTZ+ se détermine en multipliant le montant maximum retenu pour l’opération par une quotité. Le montant de l’opération intègre le coût d’achat du bien, les travaux, les frais d’agence et le coût du terrain dans le neuf. Sont exclus du montant de l’opération, les frais de notaire et les frais bancaires des autres prêts.
Le montant de l’opération retenu pour calculer le montant du PTZ+ est plafonné. Les plafonds réglementaires sont les suivants :
Immobilier neuf :
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 156 000 € | 117 000 € | 86 000 € | 79 000 € |
| 2 personnes | 218 000 € | 164 000 € | 120 000 € | 111 000 € |
| 3 personnes | 265 000 € | 199 000 € | 146 000 € | 134 000 € |
| 4 personnes | 312 000 € | 234 000 € | 172 000 € | 158 000 € |
| 5 personnes et + | 359 000 € | 269 000 € | 198 000 € | 182 000 € |
Immobilier ancien :
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 124 000 € | 93 000 € | 86 000 € | 79 000 € |
| 2 personnes | 174 000 € | 130 000 € | 120 000 € | 111 000 € |
| 3 personnes | 211 000 € | 158 000 € | 146 000 € | 134 000 € |
| 4 personnes | 248 000 € | 186 000 € | 172 000 € | 158 000 € |
| 5 personnes et + | 285 000 € | 214 000 € | 198 000 € | 182 000 € |
Zone A : agglomération parisienne, Genevois français, quelques villes de la Côte d’Azur
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes proches de l’agglomération parisienne, communes des départements d’outre-mer, quelques communes du littoral ou proches des frontières
Zone C : toutes les autres communes
La quotité tient au fait que le logement est neuf ou ancien, à la zone géographique et à la performance énergétique du logement, à savoir, s’il s’agit d’un Bâtiment à Basse Consommation (BBC). Pour rappel, cette certification est attribuée aux logements neufs consommant au maximum 50 kWh/m2/an et couvrant la totalité des usages réglementaires (chauffage refroidissement, eau chaude, ventilation, etc.). Selon la zone climatique et l’altitude où se construit le logement, cette performance est modulée.
| Immobilier neuf | Bâtiment à Basse Consommation | Ne répond pas aux normes BBC |
|---|---|---|
| Zone A | 40% | 27% |
| Zone B1 | 35% | 22% |
| Zone B2 | 30% | 17% |
| Zone C | 25% | 15% |
| Immobilier ancien | Ne répond pas aux normes BBC |
|---|---|
| BBC toutes zones : 20% |
Zone comprise entre A et D : 20% Zone comprise entre E et F : 10% Zone G : 5% |
Le prêt 1% logement
Appelé également 1% Patronal, son taux est en réalité de 1,5%.
Peuvent en bénéficier, tous les salariés des entreprises privées de plus de 10 employés ; sont exclus de ce dispositif, les dirigeants et exploitants individuels, ainsi que leur conjoint.
Rien n’oblige toutefois votre employeur à vous l’accorder, car les enveloppes sont définies sur des périodes données.
Il est cumulable avec le prêt à taux zéro.
Le bien acheté doit impérativement être la résidence principale.
Le bien doit également être la première acquisition immobilière du propriétaire.
Le montant moyen est de 9 000 €.
Pour en savoir plus, contactez votre employeur, votre service des ressources humaines ou votre comité d’entreprise.
Le Prêt Conventionné PC
Réglementé par l’Etat, ce dispositif est plus complexe, plus lourd à mettre en place et les démarches administratives plus longues. De plus, en cette période de taux bas, ce crédit a peu d’intérêt car son taux est identique voir supérieur aux taux classiques.
En revanche, il offre la possibilité de bénéficier de l’aide personnalisée au logement APL si des difficultés financières apparaissent en cours de prêt.
Vous avez la possibilité de le cumuler avec d’autres prêts.
Accordé sans conditions de ressources, le bien acquis doit l’être à titre de résidence principale, remboursable sur une durée allant de cinq à vingt cinq ans.
A savoir :
- Le bien acquis ne pourra être mis en location.
- Il ne pourra faire l’objet d’une location saisonnière.
- Il convient aussi bien au neuf qu’à l’ancien.
- Frais hypothécaires moins élevés.
Le Prêt à l’Accession Sociale PAS
Proche du PC, le PAS exige des conditions de ressources dont voici les plafonds :
| Composition du ménage | Ile de France (Zone A) | Province |
|---|---|---|
| 1 personne | 15 204 € | 12 146 |
| 2 personnes | 22 316 € | 17 764 € |
| 3 personnes | 26 800 € | 21 364 € |
| 4 personnes | 31 294 € | 24 959 € |
| 5 personnes | 35 801 € | 28 570 € |
| Par personne supplémentaire | 4 498 € | 3 598 € |
Si votre demande de prêt a lieu avant le 31 mars, ce sont les revenus N-2 qui sont pris en compte.
Si votre demande de prêt a lieu à partir du 1er avril, ce sont les revenus N-1 qui sont pris en compte.
Comme le PC, le PAS ouvre droit aux APL.
Il est accordé pour l’acquisition de la résidence principale, neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Celui-ci doit toutefois respecter les normes minimales de surface et d’habitabilité. Il peut en outre financer 100% de l’achat.
Le PEL
Le PEL est un excellent dispositif permettant d’épargner.
A l’issue d’une phase d’épargne de 4 ans minimum, vous pouvez financer l’acquisition de votre logement.
En revanche, en cette période de taux bas, les taux pratiqués pas les PEL sont rédhibitoires.
| Date d’ouverture du PEL | Taux du PEL ( hors ass.) |
|---|---|
| entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 | 6.32% |
| entre le 8 février 1994 et le 22 janvier 1997 | 5.54% |
| entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 | 4.80% |
| entre le 10 juin 1998 et le 25 juillet 1999 | 4.60% |
| entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 | 4.31% |
| entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 | 4.97% |
En somme, ce dispositif est un excellent moyen de se constituer un capital dans l’optique d’une acquisition immobilière, ou bien de le souscrire pour un prêt complémentaire.
LES GARANTIES
Garantie
Dans le domaine des prêts, la garantie est une sorte de sécurité demandée à l’emprunteur par le prêteur, afin de recouvrir sa créance en cas de défaillance de l’emprunteur. La garantie peut être personnelle (caution simple ou solidaire) ou réelle (hypothèque, nantissement).
Hypothèque
L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dûes.
Caution
Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d’un crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.
On distingue :
- Caution hypothécaire (ou caution réelle) : une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l’emprunt.
- Cautionnement par un organisme : un organisme financier s’engage à se porter garant du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. En général, le cautionnement se substitue à la garantie hypothécaire et nécessite le paiement d’une somme qui sera partiellement restituée à l’emprunteur en fin de prêt. Pourtant, ceci ne dégage nullement l’emprunteur de ses obligations.
- Cautionnement par une personne : une personne physique s’engage à assurer le remboursement du prêt en cas de défaillance de la part de l’emprunteur. Au moment de la signature du contrat, la situation financière de la personne se portant caution sera également étudiée. Ce type de garantie n’évite pas l’inscription d’hypothèque. La caution peut se limiter à un montant plafonné au-delà duquel la garantie cesse.
